Forgot/Reset Password

CASE OF THE WEEK

COMPANY LAW: Winding up - Disposition of property - Sale and purchase agreement - Failure to obtain consent of liquidator or order of court - Whether transaction valid - Purchasers acquired property in good faith for value without notice - Proof of - Allegation of fraud - Whether actual fraud proven - Whether records showed company wound up at time transaction took place - Whether purchasers' title indefeasible - Whether company relinquished its registered interest when sale of property concluded - Whether court has discretion to validate transfer - Companies Act 1965, s. 233 - National Land Code, s. 340(1)


WONG WEE KHEONG & ANOR v. DAYA BERSAMA SDN BHD & OTHER APPEALS
FEDERAL COURT, PUTRAJAYA
ZULKEFLI MAKINUDIN CJ (MALAYA); ABDULL HAMID EMBONG FCJ; SURIYADI HALIM OMAR FCJ; AHMAD MAAROP FCJ; ZALEHA ZAHARI FCJ
[CIVIL APPEALS NO: 02(F)-64-10-2011(W), 02(F)-65-10-2011(W), 02(F)-66-10-2011(W) & 02(F)-67-10-2011(W)]
13 MARCH 2013

The respondent company was wound-up by an order of court. Having settled the full purchase price, the appellants transacted and bought their respective piece of land from the respondent to build their residential home thereon. Throughout the said transaction and registration of ownership of the said lands, necessary searches were conducted revealing, inter alia, that (i) the said lands were free from encumbrances; (ii) there was no record of a winding-up order being lodged against the respondent; and (iii) the appellants were dealing with the proper company directors at the relevant time. The appellants were then duly registered as the legal and beneficial owners of the said lands. In the High Court, the respondent filed several applications against, inter alia, the Companies Commission of Malaysia (`CCM') and the purported bogus directors and shareholders of the company seeking that the respondent's records be rectified since fraud had taken place in the transaction involving the sale of the lands. It was also the respondent's claim that (i) the sale of the said lands be nullified; and (ii) all transactions made after the winding-up of the respondent be declared void. Dismissing the respondent's application, the High Court held that being bona fide purchasers of the said lands for value without notice of any defect to title or the winding-up of the respondent, the appellants had acquired indefeasible title over the lands. Dissatisfied, the respondents appealed to the Court of Appeal and their appeal was allowed whereby it was held that once a company was wound-up, only a liquidator could dispose of the company's property and any instrument of transfer signed by any other person was void. Hence, this appeal by the appellants. The issue that arose for determination vide this appeal was whether a company in liquidation which had disposed of its land to a third party without the consent of the liquidator or order of court could be construed to still have a registered interest in that land which could defeat the registered interest of the third party who acquired the property in good faith for value and without notice.

Held (allowing appeals with costs)

Per Zulkefli Makinudin CJ (Malaya) delivering the judgment of the court:

(1) The proviso in s. 223 of the Companies Act 1965 (`the Act') is still operative in relation to the transactions which took place and the court has the power and jurisdiction to declare the transactions as valid. The general rule in s. 223 of the Act is that it does not shut out bona fide transactions. On the facts, the advertisements and gazette in respect of the winding-up proceedings were made some three years before the transaction. The winding up order was only lodged with the CCM approximately six years after the winding up order was granted. Further, it was undisputed that at the time the transactions of the lands were concluded, there was no record whatsoever to show that the company was wound up. (paras 12, 14, 17 & 18)

(2) The appellants were bona fide purchasers for value without notice of any purported act by any other party to defraud the company. As far as the appellants were concerned, they were dealing with the proper directors of the respondent company at the material time and had made full payment to the company. (para 18)

(3) With regard to competing equities, a registered interest always prevails over an equitable interest. The determination of priority should be at the current date. At the time the Court of Appeal made its decision, the appellants were the registered owners. Hence, the appellants' title was indefeasible under s. 340(1) of the National Land Code (`NLC'). The respondent company had relinquished their registered interest in the properties when the sale was concluded. It follows that if the transactions were declared as valid under s. 233 of the Act, then the instrument of transfer was not void or insufficient under s. 340(2) of the NLC nor does the operation of law under s. 340(4)(b) of the NLC defeat the interests of the purchasers. (para 20)

(4) Even if the proviso under s. 340(3) of the NLC that once provided a shield to bona fide purchasers for value and without notice (Adorna Properties Sdn Bhd v. Boonsom Boonyanit) was to apply, this shield was no longer applicable to the purchasers by virtue of Tan Ying Hong v. Tan Sian San & Ors's decision. However, the proviso under s. 223 of the Act comes as an aid to the purchasers as long as they can prove that they were bona fide purchasers with good and honest intention which is the case here. (para 21)

(5) The allegations made by the respondent company against the alleged perpetrators had only presented a one-sided version as there was no evidence that the alleged perpetrators were even served with the cause papers and/or defended the action. In addition, the allegation of fraud could not be determined by affidavit evidence since "fraud" within the meaning of the NLC means "actual fraud" and not "constructive fraud or equitable fraud". The exhibits adduced by the liquidator in an attempt to show that the company had been unlawfully snatched away by some fraudsters were insufficient to prove fraud. (para 22)

(6) The sale and purchase agreement between the appellants and the respondent company was validated under s. 223 of the Act. An order was made that the endorsement of the respondent company as the proprietor of the respective titles be cancelled and the said lands be restored to the appellants free from encumbrances. With that, the question posed to this court was thus answered in the negative. (paras 23 & 24)

Bahasa Malaysia Translation Of Headnotes

Syarikat responden telah digulung melalui suatu perintah mahkamah. Setelah menyelesaikan harga belian penuh, perayu-perayu telah membeli tanah masing-masing daripada responden untuk membina rumah kediaman di atas tanah tersebut. Sepanjang transaksi dan pendaftaran pemilikan tanah-tanah tersebut, carian yang diperlukan yang dibuat telah menunjukkan, antara lain, bahawa (i) tanah-tanah tersebut bebas daripada sekatan; (ii) tiada rekod perintah penggulungan didaftarkan terhadap responden; dan (iii) perayu-perayu berurusan dengan pengarah-pengarah syarikat pada masa relevan. Perayu-perayu telah didaftarkan sebagai pemilik berdaftar dan benefisial tanah-tanah tersebut. Di Mahkamah Tinggi, responden telah memfailkan beberapa permohonan, antara lain, terhadap Suruhanjaya Syarikat Malaysia (`SSM') dan pengarah-pengarah dan pemilik-pemilik saham yang palsu dengan memohon supaya rekod responden diperbetulkan akibat penipuan yang telah berlaku dalam transaksi jualan tanah. Adalah juga menjadi tuntutan responden bahawa (i) jualan tanah-tanah dibatalkan; dan (ii) segala transaksi yang dibuat selepas penggulungan responden diakui terbatal. Menolak permohonan responden, Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa memandangkan mereka adalah pembeli-pembeli bona fide tanah bagi nilai tanpa notis sebarang kecacatan bagi hak milik atau pun penggulungan responden, perayu-perayu telah pun memperolehi hak milik tidak boleh sangkal ke atas tanah-tanah tersebut. Tidak berpuas hati, responden merayu ke Mahkamah Rayuan dan rayuan mereka dibenarkan di mana, telah diputuskan bahawa apabila suatu syarikat digulung, hanya pelikuidasi yang boleh melupuskan harta syarikat dan sebarang instrumen pindah milik yang ditandatangani oleh seseorang adalah terbatal. Oleh itu, rayuan ini oleh pihak perayu. Isu yang dibangkitkan untuk pertimbangan melalui rayuan di sini adalah sama ada syarikat dalam likuidasi yang telah melupuskan tanahnya kepada pihak ketiga tanpa kebenaran pelikuidasi atau perintah mahkamah boleh dianggap sebagai masih mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut yang boleh mengalahkan kepentingan berdaftar pihak ketiga yang telah memperoleh harta dengan niat baik bagi nilai dan tanpa notis.

Diputuskan (membenarkan rayuan-rayuan dengan kos)

Oleh Zulkefli Makinudin HB (Malaya) menyampaikan penghakiman mahkamah:

(1) Proviso s. 233 Akta masih beroperasi bagi transaksi yang telah berlaku dan mahkamah mempunyai kuasa dan bidang kuasa untuk mengisytiharkan transaksi tersebut sebagai sah. Peraturan am s. 233 Akta adalah bahawa ia tidak mengelak transaksi bona fide. Berdasarkan fakta, iklan dan warta berkenaan prosiding penggulungan telah dibuat lebih kurang tiga tahun sebelum transaksi. Perintah penggulungan hanya didaftar dengan SSM kira-kira enam tahun selepas perintah penggulungan dibenarkan. Tambahan lagi, adalah tidak dipertikaikan bahawa ketika transaksi tanah-tanah tersebut disempurnakan, tiada rekod yang menunjukkan bahawa syarikat telah digulungkan.

(2) Perayu-perayu merupakan pembeli bona fide dengan nilai tanpa notis bagi sebarang tindakan yang dibuat oleh pihak lain untuk menipu syarikat. Bagi pandangan pihak perayu, mereka telah berurusan dengan pengarah-pengarah sebenar syarikat responden pada masa material dan telah pun membuat bayaran penuh kepada syarikat itu.

(3) Berkenaan persaingan ekuiti, kepentingan berdaftar mengatasi kepentingan ekuiti. Penentuan keutamaan mestilah pada tarikh semasa. Pada masa Mahkamah Rayuan membuat keputusannya, perayu-perayu merupakan pemilik berdaftar. Oleh itu, hak milik perayu-perayu tidak boleh disangkal di bawah s. 340(1) Kanun Tanah Negara (`KTN'). Syarikat responden telah melepaskan hak berdaftar mereka dalam harta itu apabila jualan disempurnakan. Ia diikuti bahawa jika transaksi diisytiharkan sebagai sah di bawah s. 233 Akta, maka, instrumen pindah milik bukanlah tidak sah atau pun tidak mencukupi di bawah s. 340(2) KTN atau pun operasi undang-undang di bawah s. 340(4)(b) KTN mengalahkan hak pembeli-pembeli.

(4) Walaupun proviso di bawah s. 340(3) KTN yang pada suatu ketika dahulu telah memberi perlindungan kepada pembeli bona fide dengan nilai tanpa notis (Adorna Properties Sdn Bhd v. Boonsom Boonyanit) terpakai, perlindungan ini tidak terpakai kepada pembeli-pembeli melalui keputusan dalam Tan Ying Hong v. Tan Sian San & Ors. Walau bagaimanapun, proviso di bawah s. 233 Akta membantu pembeli-pembeli asalkan mereka boleh membuktikan bahawa mereka adalah pembeli bona fide dengan niat yang baik dan ikhlas seperti dalam kes ini.

(5) Tuduhan yang dibuat oleh syarikat responden terhadap pesalah yang dituduh hanya telah mengemukakan versi berat sebelah memandangkan tiada keterangan bahawa pesalah yang dituduh telah disampaikan dengan kertas-kertas kausa dan/atau membela tindakan itu. Tambahan, tuduhan penipuan tidak boleh ditentukan melalui keterangan afidavit memandangkan "frod" dalam erti kata KTN bermakna "frod sebenar" dan bukannya "frod konstruktif atau frod berekuiti". Ekshibit yang dikemukakan oleh pelikuidasi sebagai percubaan untuk menunjukkan bahawa syarikat telah dirampas oleh penyebab penipuan tidak mencukupi untuk membuktikan penipuan.

(6) Perjanjian jual beli antara perayu-perayu dan syarikat responden telah disahkan di bawah s. 223 Akta. Satu perintah telah dibuat bahawa pengendorsan syarikat responden sebagai pemilik hak milik masing-masing dibatalkan dan tanah-tanah itu dikembalikan kepada perayu bebas daripada sekatan. Dengan itu, soalan yang ditujukan kepada mahkamah ini dijawab dalam negatif.

Case(s) referred to:

Adorna Properties Sdn Bhd v. Boonsom Boonyanit [2001] 2 CLJ 133 FC (refd)

Aik Ming (M) Sdn Bhd & 8 Ors v. Chang Ching Chuen & 3 Ors & Another Case [1995] 3 CLJ 639 CA (refd)

Engtex Marketing Sdn Bhd v. Zinma Housing Development Sdn Bhd & Anor [2009] 5 CLJ 759 HC (refd)

KL Engineering Sdn Bhd & Anor v. Arab Malaysia Finance Bhd [1994] 2 CLJ 480 SC (refd)

Lian Keow Sdn Bhd (In Liquidation) & Anor v. Overseas Credit Finance (M) Sdn Bhd & Ors [1988] 1 LNS 44 SC (refd)

Ong Ban Chai & Ors v. Seah Siang Mong [1998] 3 CLJ 637 CA (refd)

Re Steane's (Bournemouth) Ltd [1950] 1 All ER 21 (refd)

Seek Lai Neo & Anor v. Cheng Chuan Development Sdn Bhd & 2 Ors [1994] 4 CLJ 892 HC (refd)

Tan Ying Hong v. Tan Sian San & Ors [2010] 2 CLJ 269 FC (dist)

Legislation referred to:

Companies Act 1965, ss. 141(6), 223

National Land Code, ss. 8, 89, 340(1), (2), (3), (4)(b)

Rules of the High Court 1980, O. 18 r. 19

Counsel:

For the appellants - Tommy Thomas (Paul Ong, Gabriel Daniel & Sarah Ho Yixin with him); M/s Paul Ong & Assocs

For the respondent - Ranjit Singh (CK Yeoh with him); M/s Ranjit Singh & Yeoh

[Appeal from Court of Appeal; Civil Appeal No: W-02-699-2007]

Reported by Kumitha Abd Majid


UTILITI AWAM: Elektrik - Usikan meter - Pengiraan penggunaan caj elektrik - Sama ada defendan telah mengubahsuai meter sehingga penggunaan bekalan elektrik tidak dapat direkodkan - Sama ada plaintif gagal membuktikan perbezaan jumlah penggunaan elektrik - Sama ada fakta berkenaan ralat diplidkan - Sama ada penyata bil asal dikemukakan semasa perbicaraan - Sama ada pengiraan penggunaan caj elektrik terkurang dibuktikan - Akta Bekalan Elektrik 1990, s. 38(4)


TENAGA NASIONAL BHD lwn. GEMENCHEH ENTERPRISE SDN BHD [2013] 2 SMC 148
MAHKAMAH SESYEN, JOHOR BAHRU
MOHD GHAZALI MOHAMAD TAIB HS
[SAMAN NO: 52-2136-2011]
6 JULAI 2012

Plaintif, sebuah syarikat bekalan elektrik, telah membuat tuntutan terhadap defendan bagi jumlah bil kebelakangan sebanyak RM64,228.91 yang dikira semula bagi tempoh November 2006 hingga Jun 2007. Tuntutan plaintif ini adalah berdasarkan penggunaan elektrik yang tidak direkodkan akibat usikan yang dilakukan kepada pemasangan meter elektrik yang dimiliki oleh defendan. Berdasarkan fakta kes, semasa pekerja plaintif (`SP1') melakukan pemeriksaan rutin ke atas pemasangan meter di premis defendan, beliau mendapati, antara lain, bahawa sil pada fius adalah palsu. Ketua Pembantu Tadbir plaintif (`SP2') pula telah membuat pengiraan semula bagi akaun defendan dan hasilnya menunjukkan jumlah terkurang caj sebanyak RM64,288.91. Menurut SP1, bermula dari bulan November 2006, terdapat penurunan ketara pada bacaan penggunaan meter bagi bulan tersebut. Dengan itu, adalah hujahan pihak plaintif bahawa penyata bil kebelakangan yang dikemukakan oleh SP2 adalah keterangan prima facie sebagaimana dinyatakan oleh s. 38(4) Akta Bekalan Elektrik 1990 (`Akta'). Isu yang dibangkitkan untuk pertimbangan di sini adalah sama ada defendan telah mengubahsuai meter tersebut sehingga menyebabkan penggunaan bekalan elektrik tidak dapat direkodkan.

Diputuskan (menolak tuntutan plaintif dengan kos):

(1) Beban membuktikan tuntutan adalah terletak pada plaintif sebagaimana dinyatakan dalam s. 101 Akta Keterangan 1950. Dalam tuntutan ini, plaintif telah membuktikan dua fakta penting, iaitu, (i) bahawa defendan adalah pengguna berdaftar meter bekalan elektrik di premis berkenaan; dan (ii) telah berlaku pengusikan kepada meter tersebut. Walau bagaimanapun, keterangan SP1 dan SP2 telah gagal membuktikan perbezaan jumlah penggunaan elektrik yang tidak direkodkan untuk tempoh November 2006 hingga Jun 2007. (perenggan 7)

(2) Memandangkan fakta ralat tidak diplidkan, maka, plaintif tidak boleh bergantung kepada fakta tersebut bagi membuktikan pengiraan penggunaan caj elektrik terkurang. Plaintif juga tidak mengemukakan penyata bil asal dan oleh itu, keterangan ini tidak boleh diambilkira oleh mahkamah dan kekal sebagai "identification" sehingga dibuktikan. Oleh itu, plaintif tidak boleh bergantung kepada keterangan prima facie di bawah s. 38(4) dan s. 38(5) Akta. (perenggan 6)

Perundangan yang dirujuk:

Electricity Supply Act 1990, s. 38(4), (5)

Evidence Act 1950, s. 101

Kaunsel:

Bagi pihak plaintif - Abd Rahim Ali; T/n Shahrizat Rashid & Lee

Bagi pihak defendan - Jeyakumar; T/n Roy & Assocs

Dilaporkan oleh Kumitha Abd Majid

Secured By Global Sign